業務内容
SERVICE
土地について
境界復元測量とは
法務局備付の地積測量図等の根拠となる資料をもとに亡失した境界を復元することです。復元には隣地所有者に立会いを求めます。依頼地に存在する境界標や工作物（建物やブロック塀、電柱や道路等）を測量して、現況の面積を求めたり、平面図を作成する測量です。
境界確定測量とは
土地境界確定測量とは隣地所有者の立会い及び確認や官公署の図面をもとに土地の境界を確定させる測量のことです。土地分筆登記や土地地積更正登記は境界確定測量で境界が確定していることが前提となります。
〜対象となる方〜
- お隣との境界がわからない。
- 土地をもっているがそのくらいの広さなのかわからないのでハッキリさせておきたい。
- 土地分筆登記、地積更正登記をする。
土地地目変更登記とは
土地の用途や使用目的に変更があった場合に、登記簿の内容も同じように変更することを土地地目変更登記といいます。山林や畑だった土地に家を建てて宅地に変更した時など、土地地目変更登記の申請を行います。例えば農地だった土地を造成して宅地になった場合など、登記されていつ地目と現況が変わった場合に行います。この登記で注意しなければいけないところは、いわゆる農地（田と畑）をそれ以外の用途に変更する場合には農地法という別の法律によって、農業委員会というところに届出あるいは許可を申請する必要があります。農地は転用の手続きをせずに売買してはならないという原則があるためです。
〜対象となる方〜
- 土地を所有の方で利用目的を変更する。（例：田→宅地）
- 登記事項と現況の地目が一致しない。
- 山林や畑等を造成して宅地に変更する。
- 合筆にあたって地目を揃えたい。
- 土地の一部が道路であるため、土地を一部分筆して道路部分を公衆用道路に地目変更したい。公衆用道路は評価がゼロになるので、固定資産税が安くなる可能性があります。
土地地積更正登記とは
実際に測量した土地の面積（実測面積）と登記簿の面積（公簿面積）が異なる場合に、登記簿の内容を実測面積に更正する手続きのことを土地地積更正登記といいます。土地区画整理や大型分譲などが行われていない古くからの土地などでは、登記された地積と実測面積が異なることがあります。この登記をすることにより、管轄法務局に地積測量図が半永久的に保存されます。ただし、現在の公簿面積より増えてしまう場合は、固定資産税も増税することもあるのでご注意ください。また、地積更正登記は境界確定測量が終わってないと出来ませんのでご注意ください。
土地分筆登記とは
一筆の土地を二筆またはそれ以上に分ける登記です。（土地の個数は「筆」という単位で表します）
土地分筆登記を申請するには、分筆する前の土地全体を測り、関係隣接者様と土地境界の確認をした後に登記申請をすることになります。（このような測量を境界確定測量といいます）
〜対象となる方〜
- 土地の一部を分割して売買したい。
- 相続が発生し、遺産分割によって土地を分けたい。
- 相続が発生し、相続人で土地を分け合う方や相続税として土地の一部を物納したい。
- 宅地部分と農地部分を分割して、農地部分の税金を安くしたい。
- 将来の相続に備えて（紛争回避）土地を綺麗にしておきたい。
- 建物新築に伴い、接道部分の幅員を確保するため、一部の土地を市町村に寄付したい。
- 共有不動産を分割して、それぞれ単独名義にしたい。
土地合筆登記とは
数筆の土地を合わせて一つの土地にする登記です。つまり二つ以上の登記簿を一つにすることです。
〜対象となる方〜
- 自分の土地の登記簿謄本を取得する際、筆数が多いため毎回多額の登記印紙を支払っている。
- 接続する二筆以上の土地を所有していて、土地の管理上わかりづらくなっている。
- 相続の前提に合筆したい。
建築設計用の現況レベル測量
家の設計をするために必要な情報を測量図に盛り込むための測量です。得られた情報を現況平面図、求積図、断面図等の図面を作成します。
建築工事に伴う工事測量
擁壁やブロック塀等を設置するに際し、工事業者様が施工するにあたって必要な点例えば、境界線上の点や、境界点からの方向上の逃げ点等境界が亡失しても施工できる様、越境が生じない様に施工誤差が極力生じないようにするために求められる測量になります。
起工測量、出来高測量
建物
【建物表題登記とは】
建物を建てて一番最初に行う登記です。登記されていない建物について初めて登記簿の表題部を新設し、物理的状況（所在、種類、構造、床面積及び所有者の住所・氏名）を明らかにする登記です。この登記をすることによって、今まで無かった対象不動産の登記簿が初めて作成されます。また、登記をするのを忘れていて、数年経ったような建物を登記する場合でも建物表題登記をいいます。この場合はその数年前に実際の新築年月日で登記されることになります。
〜対象となる方〜
- 家を新築した。
- ご両親の建てた登記されていない家を相続したい。
- 建売住宅を購入したが、登記が必要だと不動産業者から言われた。
- 未登記のまま建物を増改築し、そのまま登記していなかった。
【建物滅失登記とは】
建物を取り壊したり、災害等により倒壊してしまい、建物の物理上の効用を失った場合にする登記です。建物の滅失の日から一ヶ月以内の申請義務があるので、注意が必要です。
〜対象となる方〜
- 地震や火災等の災害により建物が倒壊してしまった。
- 建物が存在しないのに登記簿上だけ残っている。
- 以前建物を取り壊して、現在は他の建物が同じ場所に建っている。
【建物表題部の変更登記とは】
既に登記されている建物の状態に変更があったときに申請する登記です。
例えば
- 建物を増改築して床面積が増減した。
- 居宅として使用している建物を使って商売を始める。
- 附属建物として車庫を建てた。
などでしょうか。登記申請書の記載が複雑なケースがありますので、土地家屋調査士にご相談ください。
【附属建物について】
昔の家は母屋と便所、納屋、風呂等が別だったりしました。不動産登記法上は母屋を主たる建物といい、便所や納屋、風呂場を附属建物といいます。つまり「主たる建物に附属する建物」というわけで一つの登記簿に登記されています。ですからトイレを壊した場合は、滅失登記ではなく、附属建物の滅失による附属建物の変更登記をすることになるのです。
〜対象となる方〜
- 家の増改築を行い床面積が増減した。
- 居宅の近くに離れや車庫・物置などの附属建物を新たに新築した。
- 改装して屋根を葺き替えた。
- 木造から鉄骨造に改築した。
- 附属建物を取り壊した。
- 建物の用途を変更した。（例：居宅→店舗）
【区分建物表題登記とは】
区分建物とは正式には「区分所有建物」といいます。そして区分建物表題登記とは区分建物（マンション）を建てて一番最初にする登記です。このあたりは建物表題登記を全く同じ考え方となります。